ابطال اقدامات تملکی شهرداری

ابطال اقدامات تملکی شهرداری

مورد شکایت، ابطال اقدامات تملکی شهرداری

۱ – شرح موضوع و مستندات قانونی

۱ – ۱ – قانون نوسازی و عمران شهری

تصویب قانون نوسازی و عمران شهری در سال ۱۳۴۷ با هدف اصلاح ساختار اساسی بافتهای مختلف شهری، تأمین نیازمندی های عمومی ،ایجاد و توسعه پارک ها و فضاهای ،تفریحی اصلاح و احداث معابر و خیابان های ارتباطی ،نوسازی محلات و رشد متناسب و موزون شهرها مطابق طرحهای مصوب شهری بعد از تصویب مجلس برای اجرا به شهرداری ابلاغ شد که طبق ماده ۳۲ و ۳۳ قانون مزبور به شهرداری اختیار داده شد که اقدام به تصرف املاک و اراضی برای تأمین نیازمندی های عمومی شهر در قبال پرداخت قیمت آنها به مالکان مربوط کنند. در حقیقت قسمتی از قانون مذکور جانشین قانون توسعه معابر مصوب ۱۳۲۰ شد و به این ترتیب قانون توسعه معابر لغو شد.

۱ – ۲ – لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی عمرانی و نظامی دولت

ماده ۱ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی ،عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۷/۱۱/۱۳۵۸ مقرر میکند که هرگاه برای اجرای برنامه های عمرانی و عمومی و نظامی در وزارتخانه ها یا مؤسسات و شرکتهای دولتی یا وابسته به دولت، همچنین شهرداریها و بانک ها و … به اراضی، ابنیه، مستحدثات، تأسیسات و سایر حقوق مربوط به اراضی مذکور متعلق به اشخاص حقیقی و حقوقی نیاز داشته باشد و اعتبار به وسیله دستگاه اجرایی تأمین شده باشد دستگاه اجرایی میتواند ملک مورد نیاز را مستقیماً یا به وسیله هر سازمان خاصی که مقتضی بداند بر طبق مقررات مندرج در این قانون خریداری و تملک کند به موجب این لایحه قانونی قبل از خرید و تملک باید اعتبارطرح تامین شده باشد،همچنین به موجب ماده ۲ ضرورت اجرای طرح باید به تایید و تصویب بالاترین مقام اجرایی دستگاه تملک کننده رسیده باشد.

۱ – ۳ – قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها

در سال ۱۳۶۷ قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها (۲۲/۹/۶۷) به تصویب رسید که به موجب ماده واحده آن، همه وزارتخانه ها، نهادها وشرکت های دولتی یا وابسته به دولت و شهرداریها مکلفند :۱ – در طرحهای عمومی و با عمرانی که ضرورت اجرای آنها توسط وزیر یا بالاترین دستگاه اجرایی با رعایت ضوابط مربوط تصویب و اعلان شده باشد. ۲ – طرحهای عمومی یا عمرانی در اراضی و املاک شرعی و قانونی اشخاص اعم از (حقوقی و حقیقی) قرار داشته و در داخل محدوده شهرها و شهرک ها و حریم استحفاظی آنها باشد ۳ – پس از اعلام رأی، حداکثر ظرف مدت ۱۸ ماه نسبت به انجام معامله قطعی و انتقال سند رسمی و پرداخت بهاء یا عوض آن اقدام کند. ۴ – چنانچه اجرای طرح و تملک املاک واقع در آن به موجب برنامه زمانبندی به حداقل ۵ سال بعد موکول شده باشد. مالکین واقع در طرح از کلیه حقوق مالکانه مانند احداث یا تجدید بنا، افزایش بنا و تعمیر و فروش و اجاره و رهن و غیره برخوردار می باشند.این قانون وضع شده که مالکان اراضی و املاکی که ملک انها

با طرح های مصوب شهری تداخل داشت و در بلاتکلیفی به سر می بردند و اختیارات اعمال حقوق مالکانه خود را اعم از فروش ،احداث بنا و جزو ان نداشتند، تعیین تکلیف نماید.

۱- ۴ – ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها

این قانون که در تاریخ ۲۸/۸/۱۳۸۰ به تصویب رسید اختصاص به اقدامات تملکی شهرداری ها دارد. بنابراین دیگر سازمانه ای دولتی کماکان از لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی استفاده میکنند.

بر حسب ماده واحده مزبور در همه قوانین و مقرراتی که شهرداری ها مجاز به تملک ابنیه ، املاک و اراضی قانونی مردم هستند، در صورت به توافق نرسیدن شهرداری و مالک قیمت ،ابنیه املاک و اراضی باید با قیمت روز تقویم و پرداخت شود و در صورت به توافق نرسیدن ، دادگاه صالح محل وقوع ملک اقدام به معرفی کارشناس خواهد کرد.برای تامین معوض ابنیه و املاک شرعی و قانونی مردم که در اختیار شهرداری قرار می گیرد، دولت موظف است ۱۰ درصد از اراضی و واحد های مسکونی قابل واگذاری را به قیمت تمام شده به شهرداری اختصاص دهد تا پس از توافق بین مالکان و شهرداری به عنوان معوض تحویل شود.

۱-۵-موارد منجر به محدودیت حقوق مالکانه

الف – موارد واقع در مجاورت عرضی طرح در موارد اجرای طرح که قیمت املاک مجاور و نزدیک به محدوده اجرای طرح و به طور طبیعی قیمت و ارزش حقوق مالکانه مترتب بر این املاک با کاهش مواجه میشود؛ آیا قانونگذار اقدام به جبران خسارت وارد شده کرده است؟ با توجه به اینکه شهرداری ها زمانی میتوانند اقدام به اجرای طرح هایی کنند که توسط مراجع صالح قانونی به تصویب رسیده باشد، بنابراین نمی توان از شهرداری ها با توجه به اصل مسؤولیت مبتنی بر تقصیر درباره تضییقات و محدودیتهایی که ایجاد میشود مطالبه خسارت کرد؛ چون اجرای طرحها توسط مراجع ذی صلاح قانونی به تصویب رسیده است و در حقیقت ایجاد کننده محدودیت مراجع صالح قانونی هستند. به عبارت دیگر این قانون وضع شده که مالکان اراضی و املاکی که ملک آنها با طرحهای مصوب شهری قانونگذار این قبیل اقدامها را به عنوان محدودیت به حساب نیاورده است تا خسارت وارده تداخل داشت و در بلاتکلیفی به سر میبردند و اختیارات اعمال حقوق مالکانه خود را اغر از این رهگذر قابل جبران باشد.

ب – موارد واقع در حریم طرح در برخی از طرحهای عمرانی ممکن است به صورت رسمی و به حکم قانون علاوه بر محدوده اجرای طرح محدوده ای نیز به عنوان حریم در نظر گرفته شود این حریم برای استفاده بهتر از محدوده اجرای طرح تعیین میشود حال چنانچه شهرداری به عنوان مجری طرح عمومی از بابت محدودیتهایی که ایجاد میکند ،منجر به کاهش ارزش حقوق مالکانه شود، هیچ مسؤولیتی ندارد و همانگونه که حق را قانون ایجاد می کند، آن را به نفع عده دیگر یا به نفع عموم محدود می سازد.

۱ – ۶ – موارد منجر به سلب حقوق مالکانه

اجرای طرح های عمرانی توسط شهرداری در بسیاری از موارد موجب سلب حقوق مالکانه افراد میشود؛ زیرا در برخی از موارد و بدون سلب حقوق مالکانه اشخاص اجرای طرح های عمرانی امکان پذیر نیست شهرداری در اجرای طرح هایی که موجب سلب حقوق مالکانه مالکیت افراد می شود، مکلف به پرداخت خسارت است؛ ولی با توجه به بعضی از قوانین خاص، سلب حقوق مالکانه برای اجرای طرح به صورت رایگان و بدون پرداخت هرگونه معوضی پیش بینی شده است( بند ۹ ماده ۵۰ قانون برنامه بودجه کشور).

۱ – ۷ ـ تأمین خسارت از طریق توافق در معامله و قیمت

شهرداری و صاحبان حقوق مالکانه در خصوص قیمت و ارزش حقوق واقع در طرح شهرداری می توانند با یکدیگر توافق و تراضی کنند دارندگان حقوق مالکانه به صورت معمول برای توافق قیمت دارای محدودیت هایی نیستند و شهرداری هم در تعیین قیمت و توافق با دارنده حق، در اصل آزاد است؛ اما محدودیتهایی برای توافق در قیمت طبق قوانین وجود دارد ماده ۳ لایحه قانون نحوه خرید و تملک مصوب ۱۳۵۸ و ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه و املاک مصوب ۱۳۷۰ به توافق مالک و شهرداری اشاره کردهاند و این طریق را اولین شیوه تملک اراضی و املاک دانسته اند انجام توافق ممکن است به صورت هبه یا صلح بلاعوض باشد در این حالت نیازی به تقویم و ارزیابی نیست و در خصوص شهرداری ها غالباً توافق به صورت اعطاء ساخت بنا، تغییر کاربری یا اعطاء تراکم صورت می گیرد.

۱ – ۸ – تملک املاک و تأمین خسارت در موارد استنکاف مالک از فروش یا وجود موانع انجام معامله

در صورتی که مالک از انجام معامله با شهرداری استنکاف نماید و شهرداری نیز تمامی شرایط و تکالیف قانونی خود را انجام داده باشد یا اینکه در اثر موانعی از قبیل اختلاف در مالکیت مجهول بودن ،مالک رهن یا بازداشت ملک ، فوت مالک و غیره انجام معامله قطعی ممکن نگردد طبق ماده ۸ قانون نحوه خرید و تملک اراضی و املاک مصوب ۱۳۵۸ مراتب برای بار دوم اعلام و پس از انقضاء ۱۵ روز مهلت مجدد، ارزش تقریبی ملک که طبق نظر هیأت کارشناسی تعیین شده است را در صندوق ثبت محل تودیع و دادستان محل یا نماینده وی سند انتقال را امضاء و ظرف یک ماه به تخلیه و خلع ید اقدام خواهد نمود و بهای ملک یا حقوق و خسارات به میزان مالکیتی که در مراجع ذیربط احراز گردد از سوی اداره ثبت به ذی حق پرداخت و اسناد قبلی مالک حسب مورد اصلاح یا ابطال و مازاد سپرده طبق مقررات به صندوق دولت مسترد می گردد و اداره ثبت محل نیز سند مالکیت جدیدی به میزان مساحت ،اراضی ابنیه و تأسیسات مورد تملک به نام دستگاه اجرایی صادر و تسلیم می کند.

 ۱ – ۹- تأمین خسارت در فرض توافق در معامله و عدم توافق در قیمت

ماده ۴ لایحه قانونی نحوه خرید اراضی و املاک مقرر دانسته: هرگاه نسبت به تعیین بهای عادله اراضی و ابنیه و تأسیسات و حقوق و خسارت وارده بین دستگاه اجرایی و مالک توافق حاصل نشود بهای عادله توسط هیئتی مرکب از سه نفر کارشناس رسمی دادگستری تعیین می شود.

همچنین به موجب ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه و املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها و تبصره یک آن اگر شهرداری و مالک در خصوص املاک و اراضی واقع در طرح توافق نکنند قیمت روز ابنیه و املاک توسط هیأتی مرکب از سه نفر کارشناس رسمی دادگستری تعیین می گردد.

بنابراین چنانچه برای اجرای برنامه های عمومی ،عمرانی و نظامی وزارتخانه ها یا مؤسسات یا شرکتهای دولتی به اراضی و ساختمان ها و تأسیسات و سایر حقوق مربوط به اراضی اشخاص حقیقی نیاز داشته باشد و اعتبار آن قبلاً به وسیله سازمان و دستگاه دولتی مربوطه تأمین شده باشد دستگاه دولتی مزبور میتواند ملک یا ساختمان مورد نیاز خود را مستقیماً یا به وسیله هر سازمان خاص دیگری که مقتضی میداند بر طبق مقررات و شرایط مربوط خریداری و تملک کند بعضاً مشاهده میشود دستگاه های اجرائی بدون رعایت موازین قانونی و پرداخت حقوق مالکانه ، ملک اشخاص را تملک و سند مالکیت نیز

توسط سازمان ثبت به نام دولت و یا شهرداری صادر و متعاقب آن با تظلم خواهی اشخاص به دیوان عدالت اداری و درخواست ابطال اقدامات تملکی دستگاه تملک کننده ملک، دیوان عدالت اداری در برخی موارد حقانیت ذیحق را احراز و حکم به ابطال اقدامات تملکی صادر می نماید و با صدور حکم از سوی شعبه دیوان عدالت اداری طبق تبصره ماده واحده قانون الحاق یک تبصره به ماده ۱ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸ دستگاه مربوطه مکلف است رقبه متنازع فیه را به مالک مسترد نماید لکن چنانچه در اثر ایجاد مستحدثات یا قرار گرفتن اراضی مذکور در طرحهای مصوب استرداد آن به تشخیص مرجع صادر کننده حکم متعذر باشد دستگاه اجرائی ذیربط مکلف است با تأمین اعتبار لازم نسبت به تملک ملک مطابق قانون اقدام نماید.

۱ – ۱۰ ـ تصرف ملک قبل از تملک

علی رغم اینکه ماده ۸ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک تصرف اراضی و املاک واقع در طرح را قبل از انجام معامله مطلقاً ممنوع اعلام کرده است لیکن در موارد ضروری دستگاه اجرایی و شهرداری مجاز است قبل از تملک نسبت به تصرف ملک و اجرای طرح در آن اقدام کند در واقع اجرای طرح ایجاب میکند قبل از انجام معامله قطعی نسبت به تصرف ملک و انجام عملیات اجرایی در آن اقدام کند مطابق ماده ۹ قانون صدرالذکر شرایط لازم برای تصرف ملک قبل از تملک عبارتند از : ۱ – فوریت اجرای طرح و ورود ضرر غیرقابل جبران ۲ – موافقت وزیر یا بالاترین مقام دستگاه اجرایی ۳ – حضور مالک و مقامات خاصی مانند نماینده دادستان و کارشناس رسمی دادگستری شایان ذکر است دستگاه اجرایی مکلف است ظرف مدت سه ماه قیمت ملک را به مالک پرداخت یا تودیع نماید در غیر اینصورت مالک یا صاحب حق میتواند از دادگاه محل، درخواست توقف عملیات اجرایی تا پرداخت بهای ملک را نماید.

رأی دیوان

در خصوص دادخواست تقدیمی خانم ….. به طرفیت شهرداری …. به خواسته ابطال اقدامات به شهرداری در خصوص تملک پلاک ثبتی …. بخش ۱۱ … نسبت به قدرالسهم شاکیه به شرح مندرجات دادخواست و ضمائم پیوستی شعبه باتوجه به مفاد و محتویات پرونده نظر به اینکه اولاً ملک متنازع فیه به شماره پلاک ثبتی … بخش ۱۱ . در اجرای مقررات مندرج در تبصره ۶ ماده ۹ قانون زمین شهری و به موجب سند تنظیمی در دفترخانه شماره … و با شماره ثبت مورخ به تملک شهرداری درآمده است. ثانیاً به موجب نظریه کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری ملک متعلق به شکات باغ اعلام گردیده. ثالثاً: ماده ۵ قانون زمین شهری و رأی وحدت رویه صادره از هیأت عمومی دیوان عدالت اداری به شماره ۱۲۵ مورخ ۹/۸/۱۳۶۹ باغات از شمول مقررات ماده ۹ قانون زمین شهری مستثنی میباشد رابعاً مدیر کل زمین شهری استان نامه شماره … مورخ … پلاک در مزبور را به لحاظ باغ بودن از تملک شهرداری خارج دانسته خامساً: مدیر حقوقی شهرداری

.. در مفاد لایحه دفاعیه تقدیمی به شماره … مورخ … و همچنین شهرداری منطقه … در مفاد نامه شماره … مورخ … استحقاق شاکیه به دریافت حق و حقوق قانونی را اذعان داشته تا تاریخ تقدیم دادخواست نیز دلیلی بر پرداخت حق و حقوق قانونی شاکیه ارائه ننموده اند علیهذا شعبه خواسته مطروحه را وارد و موجه دانسته و مستنداً به ماده ۱۱ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب ۲۵/۳/۱۳۹۲ با احراز وقوع تخلف حکم به ورود شکایت تقدیمی و ابطال اقدامات شهرداری … در تملک پلاک ثبتی … بخش ۱۱ … نسبت به قدرالسهم شاکیه صادر و اعلام میگردد رأی صادره ظرف مدت بیست روز پس از ابلاغ قابل اعتراض در شعب تجدیدنظر دیوان عدالت اداری می باشد.