ابطال و اصلاح سند مالکیت از موارد شایع در حقوق ثبت است. در حقیقت، همیشه اصل بر اعتبار اسناد مالکیت است اما عللی نیز وجود دارند که این اعتبار را دچار خدشه میکند و موجبات ابطال یا اصلاح سند مالکیت را فراهم می‌آورند. اما در خصوص این موضوع، پرسش‌هایی مطرح می‌شود، مبنی بر اینکه ابطال و اصلاح سند مالکیت چگونه انجام می‌شود؟ برای ابطال یا اصلاح سند مالکیت به کجا باید مراجعه کنیم؟ و نیز اینکه چه مواردی شامل ابطال یا اصلاح سند مالکیت می‌شود؟
همیشه اصل بر اعتبار اسناد مالکیت است اما در مواردی، اعتبار اسناد مالکیت خدشه‌دار شده و موجب ابطال یا اصلاح سند مالکیت می‌شود. از جمله مواردی که اعتبار اسناد را دچار خدشه میکند، می‌توان به ثبت ملک بدون رعایت مقررات قانونی؛ صدور اسناد مالکیت معارض، صدور اسناد مالکیت اشتباه، ثبت اراضی اموات، اموال عمومی و موقوفات توسط اشخاص سودجو و ابطال اسناد بنا به ضرورت اشاره کرد. ابطال و اصلاح سند مالکیت به 2 صورت بدون حکم دادگاه و با حکم دادگاه صالح امکان‌پذیر است.
ابطال و اصلاح سند مالکیت بدون حکم دادگاه:
مواردی که ابطال و اصلاح سند مالکیت بدون حکم دادگاه صورت می‌پذیرد، عبارت است از:
ابطال سند مالکیت به حکم قانون:
در مواردی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با وضع قوانینی مکلف خواهد بود طبق درخواست مراجع قانونی اقدام به ابطال سند و ثبت مالکیت کند که این اقدام بدون حکم دادگاه صورت می‌گیرد. بدین شرح که چنانچه در مواردی اجتماعی اقتضا کند، مانند اصلاحات اراضی و تقسیم اراضی بین زارعین، چنانچه مصالح عمومی اقتضا کند، مانند حفظ جنگل، منابع طبیعی و مراتع و چنانچه جهات شرعی اقتضا کند، مانند حفظ موقوفه و نیز عمل بر طبق نیات واقف و… ابطال و اصلاح سند مالکیت بدون حکم دادگاه صورت می‌گیرد.
ابطال سند مالکیت معارض به وسیله اداره ثبت:
هرگاه دارنده سند مالکیت معارض در فرجه و مهلت قانونی 2 ماه از تاریخ ابلاغ و اخطار قانونی اداره ثبت به وی، نسبت به مراجعه به دادگاه و تقدیم گواهی دادخواست اقدام نکند و طرف او پس از فرجه مذکور از دادگاه، گواهی عدم تقدیم دادخواست دریافت کند و به اداره ثبت تحویل دهد، در اینجا نیز اداره ثبت بدون هیچ حکمی از دادگاه و راس اقدام به ابطال سند مالکیت معارض میکند.
معامله نسبت به ملک با مساحت معین:
هرگاه نسبت به ملکی با مساحت معین، معامله صورت گرفته باشد و پس از آن معلوم شود ملک مذکور دارای اضافه بنا است، در اینجا خریدار یا ذینفع می‌تواند قیمت اضافه بنا و سایر هزینه‌های قانونی را به صندوق ثبت واریز کرده و تقاضای اصلاح سند مالکیت را مطرح کند که آنچه مشخص و محرز است، در اینجا نیز اداره ثبت بدون هیچ حکمی از دادگاه سند را اصلاح میکند.
ابطال یا اصلاح سند توسط هیأت نظارت:
در موارد ذکرشده در ماده 25 قانون ثبت اختیار ابطال یا اصلاح سند مالکیت به هیأت نظارت سپرده می شود. بدین شرح که:
الف- چنانچه در اثر بی‌دقتی و اشتباه نویسنده در سند مالکیت و… اشتباهی رخ داده باشد.چنانچه ثبت دفتر املاک یا سند مالکیت، دارای مغایرت و مخالفت با سند رسمی باشد، چنانچه ثبت دفتر املاک یا سند مالکیت، دارای مغایرت و مخالف حکم نهایی دادگاه باشد، چنانچه اشتباهاتی در جریان عملیات مقدماتی رخ دهد و در دفتر املاک نیز وارد شود و چنانچه اشتباهاتی در عملیات تفکیکی رخ داده و در دفتر املاک نیز وارد شود، در همه موارد مورد اشاره، اصلاح یا ابطال سند مالکیت در صلاحیت هیأت نظارت خواهد بود.
ابطال و اصلاح سند مالکیت با حکم دادگاه صالح:
مواردی که ابطال و اصلاح سند مالکیت با حکم دادگاه صورت می‌پذیرد شامل این موارد خواهد بود.
ملکی بر خلاف اصول قانونی ثبت شود
در اینجا ذینفع می‌تواند با مراجعه به دادگاه حقوقی صلاحیت‌دار دادخواست تقدیم کند و از دادگاه، ابطال ثبت و سند مالکیت را تقاضا کند.
هرگاه در اسناد مالکیت تعارض وجود داشته باشد:
در خصوص صدور اسناد مالکیت معارض، دارنده باید ظرف مهلت و فرجه قانونی 2 ماه از تاریخ ابلاغ و اخطار اداره ثبت به دادگاه عمومی ذی‌صلاح، دادخواست تقدیم کرده و تقاضای ابطال سندی را که مخالف قانون است، مطرح کند.
سندی که مخل حقوق دیگران باشد:
همچنین در صورتی که سند مالکیت بر اساس اشتباه عملیات مقدماتی و ثبتی حاصل شود و هیأت نظارت نیز این امر را مخل حقوق دیگران بداند، هیأت نظارت به ذینفع اخطار میکند که می‌تواند به دادگاه صالح مراجعه کرده و با صدور این اخطار، دادگاه را به استماع دعوا و صدور حکم بر اصلاح آن مجاز کند.