قرارداد مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت مدنی در ساخت، یکی از سه تخصص برجسته این دفتر است؛ قراردادی میان مالک زمین و سازنده که اگر از روز اول درست خوانده و تنظیم شود، بیشتر اختلاف‌های میانه راه اصلاً پیش نمی‌آیند.
مسیر سریع: می‌خواهم قراردادم بررسی شود · می‌خواهم سهم تقریبی‌ام را حساب کنم
قراردادی لازم که با یک امضا شروع می‌شود و با اختلاف تمام نمی‌شود
ماهیت این قرارداد را باید از ابتدا شناخت: قرارداد مشارکت در ساخت از عقود لازم است؛ یعنی جز با توافق هر دو طرف — مالک و سازنده — قابل فسخ نیست، مگر اینکه شرط فسخ یک‌طرفه در خود قرارداد پیش‌بینی شده باشد. همین یک نکته نشان می‌دهد چرا متن اولیه قرارداد این‌قدر مهم است: آنچه روز اول در قرارداد نیاید، میانه راه به‌سختی به دست می‌آید. در این دفتر، قرارداد مشارکت شما را پیش از امضا بندبه‌بند بررسی می‌کنم و اگر اختلافی پیش آمده باشد، مسیرش را بر اساس همان متن و ضمانت‌های مندرج در آن مشخص می‌کنیم.
پرسش‌های واقعی این حوزه، با پاسخ
آیا امکان فسخ یک‌سویه قرارداد مشارکت در ساخت وجود دارد؟
با توجه به ماهیت و هدف این قرارداد و وجود شروط و تعهدات طرفین در مقابل یکدیگر و ضمانت‌های مندرج در آن، قرارداد مشارکت در ساخت جزو عقود لازم است که جز با توافق طرفین آن — یعنی مالک و سازنده — قابل فسخ نیست، مگر اینکه شرط فسخ یک‌طرفه در آن پیش‌بینی شده باشد.
در قرارداد مشارکت مدنی، اگر سود قطعی برای یک شریک در نظر گرفته شود، شرط باطل است یا قرارداد هم باطل می‌شود؟
در عقود مشارکتی از جمله عقد مشارکت مدنی، تعیین سود مقطوع — ولو به‌عنوان حداقل — صحیح نیست؛ مشارکت طرفین در سود و زیان و متغیربودن سود، از مهم‌ترین ویژگی‌های این عقد است. از سوی دیگر، ضوابط بانک مرکزی جنبه آمره دارد و درج هر شرطی برخلاف آن، از جمله شرط تعیین سود مقطوع — با توجه به ملاک رأی وحدت رویه شماره ۷۹۴ مورخ ۲۱/۰۵/۱۳۹۹ هیأت عمومی دیوان عالی کشور — باطل است، اما به صحت قرارداد مشارکت مدنی لطمه‌ای وارد نمی‌کند.
آیا در آپارتمان‌های مشارکتی، شریک می‌تواند بدون رضایت شریک دیگر سهم خود را بفروشد؟
بله؛ هر یک از شرکا می‌تواند سهم خود را جزئاً یا کلاً به شخص ثالث منتقل کند. مثلاً اگر دو نفر در آپارتمانی شریک باشند که غیرقابل افراز است، یکی از آن‌ها می‌تواند همه سه دانگ یا مثلاً یک دانگ خود را به هر کس که بخواهد بفروشد.
آیا می‌توان بدون تنظیم سند رسمی، ساختمانی را پیش‌فروش کرد؟
خیر. به موجب قانون پیش‌فروش ساختمان، هرگونه پیش‌فروش ساختمان باید از طریق تنظیم سند رسمی انجام شود و درج آگهی در این خصوص نیز باید با مجوز وزارت راه و شهرسازی باشد؛ پیش‌فروش بدون سند رسمی، حبس از ۹۱ روز تا یک سال در پی دارد. مشاوران املاک نیز حق تنظیم قرارداد پیش‌فروش ندارند و فقط باید طرفین را به دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند؛ در غیر این صورت برای بار اول تا یک سال و برای بار دوم تا دو سال پروانه کسب‌شان تعلیق و برای بار سوم باطل می‌شود.
چه کسی مسئول تخریب یا ریزش آپارتمان پیش‌فروش‌شده است؟
به موجب ماده ۹ قانون پیش‌فروش ساختمان، پیش‌فروشنده در قبال خسارت‌های ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز خسارت‌های ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش‌خریدار و اشخاص ثالث مسئول است و باید مسئولیت خود را از این جهت بیمه کند. چنانچه میزان خسارت بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت می‌شود، پیش‌فروشنده ضامن پرداخت مابه‌التفاوت خسارت خواهد بود.
پیوند مشارکت در ساخت با پیش‌فروش
در بسیاری از پروژه‌های مشارکتی، واحدها پیش‌فروش هم می‌شوند و دو قرارداد به هم گره می‌خورند. از مقاله این دفتر درباره تنظیم قرارداد پیش‌فروش ملک: هنگام تنظیم قرارداد، مدارک فروشنده — سند مالکیت، قرارداد ساخت و مشارکت و نحوه تقسیم ملک بین مالک و سازنده، و وکالت‌نامه‌ای که مالک به سازنده داده است — را به‌دقت بررسی کنید؛ مشخصات آپارتمان از جمله مساحت، طبقه، واحد و شماره ثبت ملک اصلی را دقیق ذکر کنید؛ اگر مساحت هنگام تنظیم قرارداد دقیقاً مشخص نیست، متراژ کمتری در مبایعه‌نامه ذکر کنید تا بر اساس صورت‌جلسه تفکیکی، فروشنده نتواند مابه‌التفاوت را از شما مطالبه کند؛ و تمام ملحقات ملک — اشتراک آب، برق، تلفن و گاز، انباری و پارکینگ — و مشخصات معماری و مصالح را دقیق در قرارداد بیاورید.
ابزار تعاملی: ماشین‌حساب قدرالسهم
روند کار
۱. گفت‌وگوی اول: جایگاه‌تان را می‌گویید — مالک، سازنده یا پیش‌خریدار. ۲. جلسه بررسی: قرارداد مشارکت و اسناد ملک را بندبه‌بند می‌خوانم و نقاط آسیب‌پذیر را مشخص می‌کنم. ۳. قدم بعدی: اصلاح قرارداد پیش از امضا، یا مسیر اختلاف — بر اساس همان متن.
قدم بعدی
اگر قرارداد مشارکت در ساختی برای امضا دارید یا در پروژه‌ای شریک‌اید و اختلافی پیش آمده، پیش از امضای بعدی یا هر اقدامی، قرارداد را برای بررسی بیاورید.
تلفن و واتساپ: ۰۹۱۲ ۷۳۳ ۴۸۴۲ · ایمیل: info@vakilmoloudzadeh.com